En matière de transfert de richesse, la technique juridique du démembrement de propriété ou simplement « démembrement » est souvent favorisée par les Français, particulièrement pour ses avantages économiques, civils et fiscaux. En effet, lors de l’achat d’un bien, il est indispensable de penser aux aspects civils et fiscaux. Le démembrement de la propriété en d’autres droits réels permet d’optimiser ces deux objectifs en recourant à des solutions innovantes. L’assurance vie et le démembrement peuvent être combinés et utilisés ensemble pour profiter mutuellement des avantages et des caractéristiques afin d’obtenir un transfert de patrimoine optimal.
Que signifie le démembrement d’un bien ?
Le démembrement de propriété permet de diviser l’ensemble de la propriété en deux parties, à savoir l’usufruit, ou le droit d’utiliser et de récolter les fruits de la propriété et la nue-propriété ou le droit de disposer du bien dans la limite des droits de l’usufruitier. Bien que totalement indépendants l’un de l’autre, l’usufruitier et le nu-propriétaire ne peuvent pas décider individuellement de vendre l’immeuble démembré. En effet, les deux parties doivent s’entendre sur ce transfert pour le mettre en œuvre. Le décès de l’usufruitier met fin au démembrement du bien et le nu-propriétaire devient alors seul propriétaire. C’est ce qu’on appelle la « consolidation des terres ». Le nouveau propriétaire peut ainsi occuper le bien, le louer ou vendre.
À noter : en cas de premier décès du nu-propriétaire, son droit au nu-propriétaire est transmis à ses héritiers et entre ainsi dans son domaine. Pour en savoir plus, laissez-vous guider par https://demembrement.fr/.
Le concept de démembrement assurance-vie
Le concept de ce démembrement vise spécialement à déterminer les revenus auxquels l’usufruitier a droit. En effet, l’un des principaux droits de l’usufruit consiste à pouvoir saisir et utiliser les revenus du bien sujet du démembrement. En pratique, il est nécessaire qu’un accord soit signé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, en plus de la police d’assurance. Cet accord permet de définir les droits de chacun et de veiller à ce qu’ils soient correctement respectés. Puisqu’une police d’assurance vie ne distribue pas de revenu en tant que tel, celui-ci sera alors défini par dans la convention de mutilation. D’une manière générale, et pour respecter les droits du nu-propriétaire d’en devenir définitive propriétaire du capital, il faut que le revenu soit égal au gain en capital du contrat entre sa valeur actuelle et la somme des primes versées. L’usufruitier peut donc être libre de procéder au rachat du contrat jusqu’à concurrence du gain en capital, mais doit avoir l’accord du nu-propriétaire pour le rachat de sommes plus importants. L’accord de démembrement peut également permettre de définir les droits de chaque. Quant à la possibilité d’effectuer des échanges, d’apporter des modifications à la stratégie d’investissement de la police ou même de l’utiliser comme garantie …
Le démembrement de SCPI
Investir en actions de SCPI (Civil Real Estate Investment Companies), consiste à devenir partenaire d’une société qui achète des activités immobilières (bureaux, murs de magasins, hôtel, …). Le fait d’investir en démembrement de SCPI est un autre moyen de se constituer un patrimoine fiscal net. La part de SCPI est partagée pour une durée déterminée entre le nu-propriétaire (détenteur de la part) et l’usufruitier (percevant les revenus). Le démembrement SCPI est particulièrement bénéfique après la construction, lorsque les individus ont créé un déficit foncier important. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant 10 ans, mais il conserve la pleine propriété des actions qu’il peut vendre à 100 % de leur valeur sans être imposé sur le gain. Cela équivaut à collecter ces revenus en un seul bloc, sans taxes. C’est une vraie solution pour une optimisation fiscale efficace.