Voici comment - de l'achat d'un bien immobilier locatif à l'investissement dans des sociétés de placement immobilier et plus encore
Acheter et posséder un bien immobilier est une stratégie d'investissement qui peut être à la fois satisfaisante et lucrative. Contrairement aux investisseurs en actions et en obligations, les futurs propriétaires de biens immobiliers peuvent utiliser un effet de levier pour acheter une propriété en payant une partie du coût total au départ, puis en remboursant le solde, plus les intérêts, au fil du temps.
Alors qu'un prêt hypothécaire traditionnel exige généralement une mise de fonds de 20 à 25 %, dans certains cas, une mise de fonds de 5 % suffit pour acheter une propriété entière. Cette possibilité de contrôler l'actif au moment de la signature des papiers enhardit à la fois les agents immobiliers et les propriétaires, qui peuvent, à leur tour, contracter une deuxième hypothèque sur leur maison afin de verser une mise de fonds pour des propriétés supplémentaires.
Voici plusieurs façons dont les investisseurs peuvent gagner de l'argent sur l'immobilier.
1. Devenir propriétaire
Idéal pour : Les personnes ayant des compétences en matière de bricolage et de rénovation, qui ont la patience de gérer les locataires.
Ce qu'il faut pour démarrer : Un capital substantiel nécessaire pour financer les frais d'entretien initiaux et couvrir les mois de vacance.
Avantages : Les biens locatifs peuvent fournir un revenu régulier tout en maximisant le capital disponible grâce à l'effet de levier. De plus, de nombreuses dépenses associées sont déductibles des impôts, et les pertes éventuelles peuvent compenser les gains d'autres investissements. Dans des situations idéales, les propriétés s'apprécient au cours de leur hypothèque, laissant aux propriétaires un bien plus précieux qu'au départ.
Inconvénients : à moins que vous ne fassiez appel à une société de gestion immobilière, les immeubles locatifs ont tendance à souffrir de maux de tête constants. Dans le pire des cas, les locataires turbulents peuvent endommager les biens. En outre, dans certains climats du marché locatif, un propriétaire doit soit supporter les vacances, soit demander un loyer moins élevé afin de couvrir ses dépenses jusqu'à ce que les choses se redressent. D'un autre côté, une fois l'hypothèque complètement remboursée, la majorité du loyer devient un profit.
Selon les données du Bureau américain du recensement, les prix de vente des logements neufs (un indicateur approximatif de la valeur des biens immobiliers) ont constamment augmenté en valeur de 1940 à 2006, avant de baisser pendant la crise financière. Par la suite, les prix de vente ont repris leur ascension, dépassant même les niveaux d'avant la crise. Il reste à voir quels seront les effets à long terme de la pandémie de coronavirus sur la valeur des biens immobiliers. Une baisse est plus probable qu'une hausse.
2. Groupes d'investissement immobilier (REIG)
Idéal pour : Les personnes qui veulent posséder un bien immobilier à louer sans avoir à le gérer.
Ce qu'il faut pour démarrer : Un coussin de capital et un accès au financement.
Les avantages : Il s'agit d'une approche beaucoup plus pragmatique de l'immobilier, qui permet d'obtenir un revenu et une plus-value.
Inconvénients : les groupes d'investissement immobilier (REIG) présentent un risque de vacance, qu'il soit réparti sur l'ensemble du groupe ou qu'il soit propre à chaque propriétaire. Bien que ces groupes soient théoriquement des moyens sûrs d'investir dans l'immobilier, ils sont vulnérables aux mêmes frais que ceux qui hantent le secteur des fonds communs de placement. De plus, ces groupes sont parfois des investissements privés dans lesquels des équipes de gestion peu scrupuleuses escroquent les investisseurs de leur argent. Il est donc essentiel de faire preuve d'une diligence raisonnable pour trouver les meilleures opportunités.
Comment fonctionnent les REIG : Les groupes d'investissement immobilier sont comme de petits fonds communs de placement qui investissent dans des immeubles locatifs. Dans un groupe d'investissement immobilier typique, une société achète ou construit un ensemble d'immeubles d'habitation ou de copropriétés, puis permet aux investisseurs de les acheter par l'intermédiaire de la société, rejoignant ainsi le groupe. Un seul investisseur peut posséder une ou plusieurs unités d'habitation autonomes, mais la société qui exploite le groupe d'investissement gère collectivement toutes les unités, s'occupe de l'entretien, de la publicité des vacances et des entretiens avec les locataires. En échange de ces tâches de gestion, la société prend un pourcentage du loyer mensuel.
Un bail type de groupe d'investissement immobilier est établi au nom de l'investisseur, et toutes les unités mettent en commun une partie du loyer pour se prémunir contre les vacances occasionnelles. À cette fin, vous percevrez un certain revenu même si votre logement est vide. Tant que le taux d'inoccupation des logements mis en commun n'atteint pas un niveau trop élevé, il devrait être suffisant pour couvrir les coûts.
3. Changement de maison (aussi connu sous le nom de commerce de biens immobiliers)
Idéal pour : Les personnes ayant une expérience significative dans l'évaluation et la commercialisation de biens immobiliers, ainsi qu'une expertise en matière de rénovation.
Ce qu'il faut pour démarrer : Un capital et la capacité de faire ou de superviser les réparations si nécessaire.
Avantages : La période de retournement est plus courte et le capital et les efforts sont immobilisés dans une propriété. Mais en fonction des conditions du marché, il peut y avoir des rendements importants, même dans des délais plus courts.
Inconvénients : le commerce de l'immobilier exige une connaissance approfondie du marché, associée à la chance. Les marchés chauds peuvent se refroidir de manière inattendue, laissant les traders à court terme avec des pertes ou des maux de tête à long terme.
Comment fonctionne le flipping : C'est le côté sauvage de l'investissement immobilier. Tout comme les day traders sont un animal différent des investisseurs à l'achat et à la location, les traders immobiliers sont distincts des propriétaires à l'achat et à la location. En voici un exemple : Les marchands de biens immobiliers cherchent souvent à vendre avec profit les biens sous-évalués qu'ils achètent en moins de six mois.
Les puristes n'investissent souvent pas dans l'amélioration des propriétés. Par conséquent, l'investissement doit déjà avoir la valeur intrinsèque nécessaire pour réaliser un bénéfice sans aucune altération, sinon la propriété sera éliminée du litige.
Les palefreniers qui ne sont pas en mesure de décharger rapidement une propriété peuvent se trouver en difficulté parce qu'ils ne gardent généralement pas assez de liquidités non engagées pour payer l'hypothèque d'une propriété à long terme. Cela peut entraîner des pertes continues qui font boule de neige.
Il existe une autre sorte de flipper qui gagne de l'argent en achetant des propriétés à prix raisonnable et en les rénovant pour en augmenter la valeur. Il peut s'agir d'un investissement à long terme, les investisseurs ne pouvant se permettre d'acquérir qu'une ou deux propriétés à la fois.
4. Fonds de placement immobilier (FPI)
Idéal pour : Les investisseurs qui veulent une exposition de leur portefeuille à l'immobilier sans avoir recours à une transaction immobilière traditionnelle.
Ce qu'il faut pour commencer : Un capital d'investissement.
Avantages : Les sociétés de placement immobilier sont essentiellement des actions qui versent des dividendes et dont les principaux actifs sont des biens immobiliers commerciaux avec des baux à long terme produisant des liquidités.4
Inconvénients : les FPI sont essentiellement des actions, de sorte que l'effet de levier associé à l'immobilier locatif traditionnel ne s'applique pas.
Comment fonctionnent les FPI : Une FPI est créée lorsqu'une société (ou une fiducie) utilise l'argent des investisseurs pour acheter et exploiter des biens immobiliers productifs. Les FPI sont achetées et vendues sur les grandes places boursières, comme n'importe quelle autre action.
Une société doit verser 90 % de ses bénéfices imposables sous forme de dividendes afin de conserver son statut de FPI. Ce faisant, les FPI évitent de payer l'impôt sur les sociétés, alors qu'une société ordinaire serait imposée sur ses bénéfices et devrait ensuite décider de distribuer ou non ses bénéfices après impôt sous forme de dividendes.
Tout comme les actions qui versent des dividendes, les FPI constituent un investissement solide pour les investisseurs boursiers qui souhaitent des revenus réguliers. Par rapport aux types d'investissements immobiliers susmentionnés, les FPI permettent aux investisseurs de s'engager dans des investissements non résidentiels, tels que des centres commerciaux ou des immeubles de bureaux, qu'il n'est généralement pas possible pour les investisseurs individuels d'acheter directement. Plus important encore, les FPI sont très liquides car elles sont cotées en bourse. En d'autres termes, vous n'aurez pas besoin d'un agent immobilier et d'un transfert de titre pour vous aider à encaisser votre investissement. En pratique, les FPI sont une version plus formelle d'un groupe d'investissement immobilier.4
Enfin, lorsqu'ils examinent les FPI, les investisseurs doivent faire la distinction entre les FPI à capital-actions qui possèdent des immeubles et les FPI hypothécaires qui fournissent du financement pour l'immobilier et font des placements dans des titres adossés à des créances hypothécaires (MBA). Les deux offrent une exposition à l'immobilier, mais la nature de cette exposition est différente. Les sociétés de placement immobilier à capital variable sont plus traditionnelles, car elles représentent la propriété de biens immobiliers, tandis que les sociétés de placement immobilier à capital fixe se concentrent sur les revenus provenant du financement hypothécaire de biens immobiliers.
Dans le sillage de la pandémie, les FPI sont déjà en baisse. Ce qui se passera plus tard reste à voir.
5. Plateformes d'investissement immobilier en ligne
Idéal pour : Les investisseurs qui veulent se joindre à d'autres pour investir dans une affaire commerciale ou résidentielle plus importante en ligne.
Ce qu'il faut pour commencer : Un capital d'investissement.
Avantages : Les plateformes en ligne mettent en relation les investisseurs qui cherchent à financer des projets avec des promoteurs immobiliers. Dans certains cas, vous pouvez diversifier vos investissements pour peu d'argent.
Inconvénients : fonctionnement des plateformes d'investissement immobilier en ligne. Dans le passé, vous deviez être un investisseur agréé pour participer à ces investissements immobiliers, mais ce n'est plus le cas pour certains types d'investissements.
Le résultat final
Que les investisseurs immobiliers utilisent leurs propriétés pour générer des revenus locatifs ou pour attendre que l'occasion de vente parfaite se présente, il est possible de mettre en place un programme d'investissement solide en payant d'avance une partie relativement faible de la valeur totale d'une propriété. Mais comme pour tout investissement, l'immobilier offre un potentiel de profit, que le marché soit à la hausse ou à la baisse.